為什么金融平臺(tái)都來(lái)租房市場(chǎng)「分肉」？

鈦媒體注：不到一年的時(shí)間，58 同城、玖富集團(tuán)、偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)、平安好房等紛紛推出租房金融新產(chǎn)品；鏈家自如也正式啟動(dòng)了「自如信用計(jì)劃」，為每一個(gè)自如客的租住信用建檔，加上一些新興的以資金墊付租房平臺(tái)為代表的房司令、租了么等新生力量，服務(wù)租房者的生意——中國(guó)租房金融正在大爆發(fā)：

租房金融市場(chǎng)，正在成為群雄爭(zhēng)奪之地。

房地產(chǎn)作為大宗的商品，其實(shí)早就和金融公司有“勾搭”，比如買房這件事——最典型的特點(diǎn)是中介機(jī)構(gòu)向二手房購(gòu)買者介紹銀行貸款，然后中介從中收取一定服務(wù)費(fèi)。然而，租房市場(chǎng)所需資金和房產(chǎn)買賣相比實(shí)在是“蚊子肉”，最初并沒(méi)有引起注意。

但隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量房市場(chǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代的到來(lái)，許多公司開始發(fā)現(xiàn)：這個(gè)被視為“蚊子肉”的市場(chǎng)匯聚在一起，其實(shí)是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。

一個(gè)公開的數(shù)據(jù)是，中國(guó)租房市場(chǎng)每年的交易金額已經(jīng)達(dá)到2.5萬(wàn)億元，其中最活躍的市場(chǎng)就是以北上廣深為代表的一線城市，僅北京和上海兩個(gè)城市每年就有500萬(wàn)以上的人需要租房。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年之前，65%的人租房主要通過(guò)傳統(tǒng)中介門店，25%通過(guò)朋友等身邊的人介紹，只有6%的人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直接找房——而到了2015年初，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)租房的人已經(jīng)達(dá)到了總租房人數(shù)的20%（鈦媒體記者對(duì)網(wǎng)絡(luò)租房的觀察還可移步：一個(gè)愛(ài)思考的豆瓣青年尋租記）。

縱觀互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于租房市場(chǎng)的改變，主要有三個(gè)：第一解決信息不對(duì)稱問(wèn)題，開始將信息傳遞到線上；第二，轉(zhuǎn)戰(zhàn)移動(dòng)端打造信息化平臺(tái)，開始學(xué)會(huì)利用線上資源往線下導(dǎo)流；第三是進(jìn)行顛覆式創(chuàng)新，由提供信息向提供服務(wù)方向轉(zhuǎn)變。

這三個(gè)改變，分別解決了找不到房子的痛處、如何隨時(shí)隨地找房子、如何讓租房過(guò)程不痛苦的問(wèn)題，但這三個(gè)階段，都沒(méi)有解決一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：

押一付三、押一付六會(huì)讓租戶資金吃緊，甚至?xí)屧灸芙灰壮晒Φ淖夥拷灰鬃罱K流產(chǎn)。

“租房的大多為畢業(yè)3年以內(nèi)的年輕人?，F(xiàn)在年輕人消費(fèi)觀念和70后、60后完全不一樣，消費(fèi)比較超前一點(diǎn)，講究品質(zhì)，同時(shí)他們?cè)S多手頭資金又不是很寬裕，就會(huì)傾向于這種分期消費(fèi)?！本粮晃蚰芊糠制贑EO錢可對(duì)記者說(shuō)：“這些消費(fèi)特點(diǎn)映射到租房市場(chǎng)，就是需求。”

一直以來(lái)，如何將房子快速出租回籠資金是房屋租賃中介（長(zhǎng)租公寓）行業(yè)普遍面臨的問(wèn)題。傳統(tǒng)的房屋中介是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，為了獲取房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往需要向房東繳納全款或者部分租金，而激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和房主動(dòng)輒年付房租的要求，許多中小型房產(chǎn)中介公司由于資金鏈不充足，無(wú)法承受房源空置帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

行業(yè)的隱痛、市場(chǎng)的需求，使得租房金融這一領(lǐng)域開始被許多公司“盯緊”。這些企業(yè)，或借租房平臺(tái)發(fā)展金融業(yè)務(wù)、或借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)展租房金融、或借助金融平臺(tái)發(fā)展租房業(yè)務(wù)，它們利用各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，推出了不同的租房金融產(chǎn)品。

讓錢在「二房東」和租客之間流動(dòng)

在租房場(chǎng)景中，有兩個(gè)主要的資金需求對(duì)象，一個(gè)是二房東，另一個(gè)是租客。

二房東是租賃市場(chǎng)的重要力量。這不僅是許多房源來(lái)自二房東，更重要的，自2012年起，以自如、優(yōu)客逸家等為代表的分散式公寓崛起，這些品牌二房東靠和業(yè)主簽訂5年及以上的房屋托管租約合同，對(duì)房子進(jìn)行裝修升級(jí)并提供管家式服務(wù)。拿房、裝修、管家服務(wù)等環(huán)節(jié)均是重資本投入，僅以鏈家自如在北京就有超過(guò)9萬(wàn)間房。

有需求就有市場(chǎng)。但據(jù)鈦媒體記者了解，股權(quán)融資的資金用于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模非常有限，二房東一類的公司要擴(kuò)大規(guī)模，必須通過(guò)金融杠桿融資來(lái)擴(kuò)大規(guī)模成為強(qiáng)需求。

目前，銀行、P2P網(wǎng)貸平臺(tái)是房租分期公司獲取資金的兩種主要途徑。

房司令的投資方是黑洞投資與玖富集團(tuán)，黑洞投資是由富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)張力兒子張量創(chuàng)立的天使投資基金；玖富集團(tuán)更是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，玖富悟能推出了無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保純信用“轉(zhuǎn)租貸款”，幫助中介公司、經(jīng)紀(jì)人一次性墊付大額收房資金、囤積優(yōu)質(zhì)房源，從而擴(kuò)大店面業(yè)務(wù)規(guī)模、增加行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

京東白條支持鏈家的自如，趣分期旗下分期支持蛋殼公寓等，均采取一次性為租客代付12個(gè)月房租的方式為品牌二房東融資；懶投資也通過(guò)和 You+ 合作，為 You+ 的已有應(yīng)收賬款的公寓做資產(chǎn)證券化后直接融資。斑馬王國(guó)的A輪投資方分期樂(lè)既提供資金，又可以輸送潛在客戶。

在解決了二房東的前期融資之后，為終端的租客設(shè)置金融產(chǎn)品，產(chǎn)生收益才是金融的本質(zhì)。

針對(duì)在校大學(xué)生和白領(lǐng)群體，玖富悟能推出的“悟能月付”。租戶的申請(qǐng)可以在線上也可以在線下完成，線上主要是通過(guò)微信端提交申請(qǐng)，填寫完整資料等待審核，也可以在悟能月付的官方網(wǎng)站留下手機(jī)號(hào)碼等待悟能業(yè)務(wù)人員的聯(lián)系，線下則是在相應(yīng)的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)辦理。租客在租房子時(shí)，悟能一次性幫助租客付清房款，租客只需按月付給悟能，從此告別“押一付三”的壓力狀態(tài)。客戶本人只需填寫身份證、工作證即可申請(qǐng)，審批額度3萬(wàn)-50萬(wàn)元，最高50萬(wàn)元，最快一個(gè)工作日放款。

與玖富悟能這個(gè)開放的平臺(tái)不同，“58月付”針對(duì)的對(duì)象是58同城發(fā)布的房源，租戶支付首期款后，可按月分期支付房租。假如租客一個(gè)月要交租金 2000 元，原來(lái)是給房東押一付三——一次性交 8000 元，3個(gè)月到期前再一次性付下一個(gè)季度的租金 6000 元。按照58上線的金融產(chǎn)品58月付，58月付為押一付一，手續(xù)費(fèi)為借款金額的2.5%。此時(shí)，租客首次需要交 4000 元，剩余的4000元是向58月付的借款，租客每月的最后一周付下月的房租 + 貸款金額 4000 元的 2.5%，即每月付租金 2100 元。

大數(shù)據(jù)控制風(fēng)險(xiǎn)

租客大多是畢業(yè)不久的大學(xué)生群體，他們剛剛進(jìn)入社會(huì)，沒(méi)有穩(wěn)定的收入作為信用評(píng)估的依托，所以一直被傳統(tǒng)銀行視為“有毒的蛋糕”，想吃（市場(chǎng)大、前景廣）但又不敢吃（風(fēng)險(xiǎn)高）。

許多進(jìn)入租房金融市場(chǎng)的公司，由于各自特點(diǎn)不同，風(fēng)控的方式也不一樣。

玖富悟能運(yùn)用的Wecash的大數(shù)據(jù)信用模型。主要包括身份認(rèn)證（身份證、手機(jī)號(hào)、QQ號(hào)以及緊急聯(lián)系人）、工作認(rèn)證（認(rèn)證工作單位、職位、工作年限、收入、公司郵箱）、學(xué)歷認(rèn)證（畢業(yè)院校、學(xué)歷、專業(yè)、畢業(yè)年份）、有無(wú)不良記錄、違法違規(guī)現(xiàn)象等等。

通過(guò)抓取每位用戶表現(xiàn)、過(guò)往信用記錄，社交關(guān)系和社交媒體內(nèi)容記錄，所獲得獎(jiǎng)項(xiàng)等6000個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，再將這些數(shù)據(jù)點(diǎn)歸類為7大數(shù)據(jù)行為，過(guò)程中交叉檢驗(yàn)用戶的數(shù)據(jù)真實(shí)性和綜合評(píng)定用戶信用等級(jí)，對(duì)真實(shí)且信用狀況良好的用戶，根據(jù)用戶的工作、職位、薪資、過(guò)往信用等，以其償還能力評(píng)出可以給他的信用額度。

58歷史上虛假信息泛濫導(dǎo)致的風(fēng)控?cái)?shù)據(jù)質(zhì)量低以及線下場(chǎng)景的缺失，使得它在基于自有數(shù)據(jù)的風(fēng)控能力以及貸后風(fēng)控、催收等環(huán)節(jié)仍會(huì)有些不足。為了彌補(bǔ)這些不足，除了58自己的信用體系外，58同城還與芝麻信用等多家第三方征信機(jī)構(gòu)合作，采用雙邊風(fēng)控模式——58月付結(jié)合58同城平臺(tái)積累的發(fā)帖人數(shù)據(jù)、房屋數(shù)據(jù)等以及整合芝麻、騰訊、考拉、銀聯(lián)、平安等征信數(shù)據(jù)源和一些合作伙伴聯(lián)合做風(fēng)險(xiǎn)控制。

10月18日，自如啟動(dòng)自如信用計(jì)劃，為每一個(gè)自如客的租住信用建檔。

自如信用值包含加分項(xiàng)目、減分項(xiàng)目和自如黑名單。嚴(yán)重出現(xiàn)虛假自如客身份職業(yè)信息、毆打辱罵室友及擾民、室內(nèi)進(jìn)行違法活動(dòng)、惡意損壞房屋資產(chǎn)并拒不賠償?shù)刃袨榈淖匀缈蛯⒈涣腥胱匀绾诿麊危涣腥肴藛T3年內(nèi)不可再次簽約自如產(chǎn)品。

逾期繳納房租、拖欠生活費(fèi)用分?jǐn)?、不隨手關(guān)閉水電、室內(nèi)聲響過(guò)大影響他人、公區(qū)著衣不當(dāng)，在公區(qū)吸煙、私自占用公區(qū)空間、使用公共廚房、衛(wèi)生間后不清理則會(huì)被列為自如信用值減分項(xiàng)。9項(xiàng)則被列為自如信用值加分項(xiàng)：提供豐富的個(gè)人信息并及時(shí)更新、愛(ài)護(hù)公區(qū)生活環(huán)境、與鄰居、管家平等友好相處、鄰里互幫互助點(diǎn)贊、自如客、管家租約期服務(wù)配合互贊、按時(shí)履行租約繳費(fèi)、生活費(fèi)用按時(shí)分?jǐn)?、積極參與自如客活動(dòng)、微博分享自如生活正能量點(diǎn)滴。

除了對(duì)租客的風(fēng)控，對(duì)二房東（比如中介公司和經(jīng)紀(jì)人）風(fēng)控也納入租房金融風(fēng)控的體系。

在玖富悟能，風(fēng)控分為線上和線下兩部分。線上主要通過(guò)網(wǎng)查核實(shí)中介公司的真實(shí)性、是否在企業(yè)信用網(wǎng)注冊(cè)和年檢、是否有案件在執(zhí)行，若有，進(jìn)一步了解是否為與租客的糾紛案件，另外，通過(guò)對(duì)接玖富旗下的信用評(píng)估工具Wecash閃銀，依托大數(shù)據(jù)分析和機(jī)器學(xué)習(xí)算法，進(jìn)行身份識(shí)別，結(jié)合個(gè)人社交行為及其他互聯(lián)網(wǎng)信息，對(duì)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人信用進(jìn)行在線評(píng)分，從而做出更快、更精準(zhǔn)的信用決策，線下則是通過(guò)悟能風(fēng)控人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中介公司經(jīng)營(yíng)地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注冊(cè)資金、房源數(shù)量等，經(jīng)紀(jì)人端則看公司經(jīng)紀(jì)人簡(jiǎn)介、房屋成交量、服務(wù)過(guò)的客戶數(shù)量等。

醉翁之意不在金融

大數(shù)據(jù)之下的租房信用體系，增強(qiáng)的不僅是信用的準(zhǔn)確性，而且對(duì)租客的了解更加深入，使得幫助租客提供租房衍生服務(wù)成為可能。

在盈利方面，各個(gè)平臺(tái)大同小異，在推廣初期會(huì)給出大量?jī)?yōu)惠，等市場(chǎng)培養(yǎng)起來(lái)還是會(huì)正常收費(fèi)；初期是通過(guò)收取手續(xù)費(fèi)或者是分期款的利差。以租了么為例，目前，租了么針對(duì)Q房網(wǎng)租客推行0息0服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠分期行動(dòng)；針對(duì)其他市場(chǎng)租客實(shí)行首季免息，第二季按3%收取服務(wù)費(fèi)。

按不同周期以住分期為例，房租季付則月費(fèi)率為2%，半年付月費(fèi)率為1.5%，年付則月費(fèi)率降至1.2%，可以看出支付周期越長(zhǎng)，年化費(fèi)率越低。同時(shí)住分期還推出針對(duì)房產(chǎn)中介、二房東的“白拿計(jì)劃”，將房源租下來(lái)交由二房東管理出租。

目前看，各家平臺(tái)在相同情況下對(duì)于用戶的收費(fèi)差別并不是很大。據(jù)鈦媒體記者觀察，眾多的企業(yè)似乎都是醉翁之意不在金融——手續(xù)費(fèi)、利率并不是平臺(tái)追求盈利的主要來(lái)源；不論是提供租房金融服務(wù)的公司，還是做租房為主的企業(yè)，都奔向一個(gè)方向：構(gòu)建一個(gè)房屋租住形成的生態(tài)圈。

正如錢可對(duì)記者所說(shuō)，“玖富悟能的附加服務(wù)類似于家政服務(wù)、保潔這些。玖富悟能與專業(yè)保潔公司對(duì)接，拿到一個(gè)非常優(yōu)惠的價(jià)格，為租客服務(wù)。此時(shí)，玖富悟能就成為這些保潔公司的渠道?！?

搬家、保潔、個(gè)性化裝飾、生活維修、管家（24小時(shí)響應(yīng)上門）、代繳等服務(wù)都出現(xiàn)在O2O租房公司的App上。用戶每月使用App支付分期款項(xiàng)時(shí)，看到有某某服務(wù)，如果他們確實(shí)有此類需求，只要服務(wù)價(jià)格合理、不坑人，這種點(diǎn)下就可以的一站式服務(wù)，的確迎合和解決了用戶的深層次需求。

然而，租房金融市場(chǎng)仍然處于一種待成長(zhǎng)的狀態(tài)。許多公司只是完成了第一階段——實(shí)現(xiàn)了線上往線下的導(dǎo)流。而金融是一個(gè)以錢為媒介的行業(yè)，能否發(fā)展下去，取決于雙方合作是否融洽。如何在獲取用戶之后推出其它差異化增值服務(wù)才是每個(gè)平臺(tái)需要思考的贏利點(diǎn)。因?yàn)?，一旦服?wù)無(wú)法吸引用戶，或者用戶認(rèn)為衍生的服務(wù)形成了騷擾，金融最基礎(chǔ)的一環(huán)就會(huì)斷掉，另一端也無(wú)法獨(dú)善其身。