住房為消費(fèi)市場(chǎng)可“做空”嗎

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種必然趨勢(shì)。對(duì)于這種趨勢(shì)，無論接受不接受，這是任何人或任何方式都不可阻攔的。不過，盡管國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整是一種必然趨勢(shì)，但是對(duì)于住房市場(chǎng)價(jià)格的上漲或下跌，對(duì)樓市的周期性調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短、必然與偶然，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市周期性調(diào)整的漸進(jìn)或激進(jìn)、崩盤或軟著陸等方面的爭(zhēng)論則越來越激烈。


對(duì)于這些爭(zhēng)論本來就不是太重要的事情，因?yàn)楸M管政策及言論會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，但樓市的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)邏輯是誰(shuí)也無法改變的。也就是說，中國(guó)樓市如此瘋狂地發(fā)展了十幾年，以現(xiàn)在情況來看要想這樣再往前走已經(jīng)是不可能了，國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)。但是，面對(duì)市場(chǎng)的內(nèi)存邏輯，國(guó)內(nèi)對(duì)此爭(zhēng)論為何會(huì)十分激烈，盡管這里觸及到利益關(guān)系，但是更多的原因是對(duì)于當(dāng)前樓市所流行的兩個(gè)錯(cuò)誤概念。對(duì)于這兩個(gè)概念政府不僅沒有厘清，甚至成了早幾年房地產(chǎn)政策的理論前提。


從2010年國(guó)十條開始，政府對(duì)樓市的一個(gè)基本原則就是遏制住房投資投機(jī)需求、鼓勵(lì)住房的自住需求，讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并要求通過經(jīng)濟(jì)杠桿來實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)（但實(shí)際上國(guó)十條的一些基本要求到目前還沒有落實(shí)，比如用稅收杠桿來遏制住房投機(jī)投資）。由于住房產(chǎn)品是一種兩棲產(chǎn)品（既用于投資也可用于消費(fèi)），產(chǎn)品性質(zhì)不同，不僅其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)作方式不同，而且其市場(chǎng)行為方式及使用的概念體系等都有本質(zhì)上的區(qū)別。


由于政府在原則上規(guī)定當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，但又對(duì)這個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)概念體系沒有清楚界定，當(dāng)這個(gè)住房市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型（由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)），當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)要調(diào)整時(shí)，不少國(guó)人都會(huì)根據(jù)自己之需要對(duì)這種調(diào)整與轉(zhuǎn)型作出不同的解釋，從而使得民眾對(duì)市場(chǎng)這種轉(zhuǎn)型與調(diào)整的認(rèn)知如在云里霧里，不知所從。


比如說，國(guó)內(nèi)有媒體對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整，本來是由投資型市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，本來是住房消費(fèi)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化，它們就用投資市場(chǎng)的術(shù)語(yǔ)“做空”或“做多”來解釋。因?yàn)椤白隹铡被颉白龆唷笔侵甘袌?chǎng)價(jià)格完全取決投資者的預(yù)期。投資者預(yù)期價(jià)格會(huì)上漲就是“做多”，投資者預(yù)期價(jià)格會(huì)下跌就是“做空”。它與住房實(shí)體產(chǎn)品供求沒有多少關(guān)系。如果用這種“做空”或“做多”概念來討論當(dāng)前住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，完全是牛頭不對(duì)馬嘴。但是，由于政府沒有對(duì)此概念沒有清楚的界定，從而使得這樣的言論在當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)大行其道。而且這些概念也成了國(guó)內(nèi)一些人相阻礙國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整的有力武器。


還有，住房市場(chǎng)存在一個(gè)“剛性需求”嗎？可以說，住房的“剛性需求”是一個(gè)最誤導(dǎo)民眾及誤導(dǎo)政策的離譜概念。在制造這個(gè)住房市場(chǎng)的“剛性需求”的人看來，由于每一個(gè)人都有基本的居住需求，住房是每一個(gè)居民的生活必需品。因此，住房市場(chǎng)存在“剛性需求”。而只要住房的“剛性需求”存在，如果住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，那么住房的價(jià)格上漲就是必然。所以十幾年來國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)之所以價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，甚至于能夠讓房?jī)r(jià)漲到天上去，根源就在于中國(guó)存在巨大的“剛性需求”。


其實(shí)，住房為居民的生活必需品、居住權(quán)具有天賦性，這是沒有錯(cuò)的。但是，現(xiàn)代社會(huì)居住權(quán)的天賦性主要是指政府的住房政策要保證每一個(gè)居民有一個(gè)基本的居住條件（如果政府建造廉租房、公屋等保障性住房、住房補(bǔ)貼等）。如果政府不能夠做這點(diǎn)，應(yīng)該是失職。但是，對(duì)于住房市場(chǎng)來說，住房市場(chǎng)的“剛性需求”是不存在的。因?yàn)椋谑袌?chǎng)中，任何住房的需求都是有支付能力的需求，都是市場(chǎng)中可完成的交易的需求。如果居民僅有購(gòu)買住房的愿望而沒有購(gòu)買住房支付能力，那么這種“剛性需求”或者只是一種愿意或需要，或是一種潛在需求。而這種需求沒有轉(zhuǎn)型為現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求之前，是不可算做住房市場(chǎng)的需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)的一些人甚至于政府職能部門所指的住房的“剛性需求”是指居民對(duì)住房意愿或潛在需求，并把這做為住房市場(chǎng)政策的理論前提。


比如一個(gè)大學(xué)畢業(yè)后年青人，工作十年后已經(jīng)積蓄了10萬元錢。他結(jié)婚了，也生了孩子，并計(jì)劃讓父母親來城里幫助帶孩子。這時(shí)，他當(dāng)然需要一套住房，當(dāng)然也存在所謂的住房“剛性需求”。但是，這時(shí)候，住房市場(chǎng)他所購(gòu)買的住房總價(jià)120萬元。即使購(gòu)買住房可做按揭貸款。如果按揭貸款首付為30%，70%可從銀行貸款。如果這個(gè)年青人沒有其他融資幫助，而僅是有10萬元，他要達(dá)到這筆住房交易是不可能。住房交易沒有完成，年青人的住房“剛性需求”根本就不可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房需求。在這種情況下，住房的“剛性需求”從何而來？在當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，住房的價(jià)格過快上漲，使得85%以上的絕大多數(shù)居民都無能力進(jìn)入這種市場(chǎng)的住房市場(chǎng)，那么居民的“剛性需求”更是無從談起？其實(shí)，這種住房的“剛性需求”偷換了兩個(gè)住房市場(chǎng)概念。一個(gè)把居民個(gè)人對(duì)住房愿望或需要當(dāng)作住房需求，一是把消費(fèi)性住房購(gòu)買轉(zhuǎn)換為可通過投資性杠桿工具來完成。


可以說，近十幾年來，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)政策之所以一直會(huì)無的放矢，很大程度上就是以這種錯(cuò)誤的概念為前提，為理論基礎(chǔ)，從而使得國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)與理性健康市場(chǎng)越來越遠(yuǎn)?，F(xiàn)在該是對(duì)這兩個(gè)錯(cuò)誤概念進(jìn)行全面清理的時(shí)候，否則它們還會(huì)禍害無窮！


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